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商業(yè)運營(yíng)成功的九大核心系統模塊

來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng) 2024年04月25日 閱讀()

在討論商業(yè)運營(yíng)管理時(shí),非專(zhuān)業(yè)人士可能輕易發(fā)表意見(jiàn),因為他們可能不意識到這是一個(gè)需要持續發(fā)展且沒(méi)有統一標準答案的領(lǐng)域。而專(zhuān)業(yè)人士則會(huì )更加謹慎,因為他們清楚地知道,要建立、維護和升級一個(gè)高效的專(zhuān)業(yè)運營(yíng)系統是一項復雜且耗時(shí)的工作。

因為似乎沒(méi)有硬核技術(shù),

導致“坑殺”了一些不遵循行業(yè)底層邏輯,不懂得延遲滿(mǎn)足的,常常把商業(yè)模式創(chuàng )新掛在嘴上的外行。因為知道和做到以及持續地做好之間的差距實(shí)在太大了,何況大概率還不知道這個(gè)行業(yè)的底層邏輯和常識呢?

商業(yè)運營(yíng)成功的九大核心系統模塊

1、租賃管理系統,提升綜合租賃收入

1.1消滅空置,持續提升出租率

1.2租賃單元優(yōu)化,通過(guò)削減主力店和大鋪面積占比,提升全場(chǎng)中小店鋪面積占比,實(shí)現租賃單元租金估值增長(cháng);增加品牌數量,豐富全館內容。

1.3業(yè)態(tài)結構優(yōu)化,逐步削減低租金坪效業(yè)態(tài)/業(yè)種面積占比或調整優(yōu)化低租金業(yè)態(tài)的位置。

1.4租賃政策每半年做一次調研、分析、評估,動(dòng)態(tài)優(yōu)化,尤其是合理控制商鋪租賃合同時(shí)長(cháng),減少5年以上的租賃合同占比,創(chuàng )造更多的租賃政策調整時(shí)間節點(diǎn)。

1.5租金模式推薦采用保底租金&銷(xiāo)售額分成兩者取高,為實(shí)現超保租金提供合同可行性。

1.6品牌升級,持續提升優(yōu)質(zhì)品牌占比,構建項目長(cháng)時(shí)期的底層競爭力。

1.7嚴控租賃回款,把收款率100%作為常態(tài)努力考核目標;杜絕應收賬款壞賬。

商業(yè)運營(yíng)成功的九大核心系統模塊

2、商家服務(wù)系統,始于交付

2.1根據合同約定提前向承租人發(fā)出商鋪交付書(shū)面通知。

交付前,對應租賃合同交付標準,提前7天預驗收,準備好鋪位CAD平面圖,鋪位水、電、燃氣、煙道、排污技術(shù)參數、清點(diǎn)商鋪附屬設施(消防、水電計量表、多媒體箱、門(mén)鎖鑰匙)、并和租戶(hù)簽訂商鋪單元交付確認表,必須實(shí)現附條件的一次性交付。

2.2同步提供商鋪裝修指南,并和商家坐下來(lái)逐項交底,簽字確認。

裝修手續辦理流程、裝修保證金數額、裝修工人出入證辦理要求、施工時(shí)間段要求、裝修進(jìn)度控制、裝修封鋪要求(從材質(zhì)到店鋪畫(huà)面推廣要素)、上下左右相鄰關(guān)系負面清單、跑水/防火/結構安全/施工安全等裝修核心風(fēng)險規避要求、出租方對商鋪裝修設計方案審查要點(diǎn)及必要時(shí)間、裝修過(guò)程巡查、裝修驗收核心控制點(diǎn)、違規裝修處罰條款,逐一講解,讓商家事先知曉,心中有數……

2.3店鋪裝修審圖控制要點(diǎn)

店鋪外立面:店招名稱(chēng)、尺寸、位置、色彩、材質(zhì)、亮度,滿(mǎn)足50米外醒目可見(jiàn)、大器、經(jīng)營(yíng)類(lèi)別可識別;符合業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)邏輯的情況下,鼓勵做大店鋪敞開(kāi)面,提升商業(yè)氛圍,店鋪臨通道外立面/經(jīng)營(yíng)延伸區做到視覺(jué)高審美。

店鋪經(jīng)營(yíng)延伸區:范圍、美感、材質(zhì)……有時(shí)候需要店鋪內退來(lái)實(shí)現

店鋪營(yíng)業(yè)區:空間利用效率、燈光照度和色調、美感、空調出風(fēng)口/回風(fēng)口的安全距離、消防設施設備合規實(shí)施。

后廚&輔助空間:消防安全,防水、防堵

店鋪相鄰關(guān)系風(fēng)險控制:漏水、震動(dòng)、噪音、遮擋、異味

店鋪封鋪圍擋:安全性、美觀(guān)度、營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值(店名、品類(lèi)、特色、預計開(kāi)業(yè)時(shí)間披露、店員招募、開(kāi)業(yè)福利領(lǐng)取二維碼)

2.4店鋪裝修工程監管

設計方案的還原度

裝修進(jìn)度、安全管理、合規管理

2.5租戶(hù)開(kāi)業(yè)籌備輔導

店鋪經(jīng)營(yíng)特色包裝上線(xiàn)預熱推廣(新開(kāi)店鋪專(zhuān)欄)

店鋪合規證照辦理輔導

店鋪人員通識培訓(項目營(yíng)業(yè)規范、常見(jiàn)顧客問(wèn)題、周?chē)鐣?huì )資源、商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣資源、商場(chǎng)職能部門(mén)聯(lián)絡(luò )方式)

店鋪開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案討論賦能、開(kāi)業(yè)前驗收、評估、改進(jìn)要點(diǎn)。

店鋪開(kāi)業(yè)推廣全方位支持,給予新開(kāi)店鋪明星級待遇

2.6店鋪開(kāi)業(yè)后評估及新店營(yíng)銷(xiāo)、渠道資源支持

銷(xiāo)售額及走勢、店鋪經(jīng)營(yíng)特色及服務(wù)、店鋪對商場(chǎng)資源利用效率、店鋪經(jīng)營(yíng)的異業(yè)相關(guān)度及合作、店鋪經(jīng)營(yíng)優(yōu)化提升意見(jiàn)函

商業(yè)運營(yíng)成功的九大核心系統模塊

3、消費者服務(wù)系統,以第一次光臨顧客視角出發(fā)

項目一級名稱(chēng)字/精神堡壘/車(chē)庫入口500米外清晰可見(jiàn)

便捷停車(chē)服務(wù)系統:智能化&導視系統、充電系統、支付繳費系統

會(huì )員/社群拉新、積分系統、社群持續運營(yíng)系統、顧客投訴和意見(jiàn)收集分析反饋優(yōu)化系統。

公共服務(wù)設施品質(zhì)

公區整潔、綠植景觀(guān)高審美及完好度、公區照度、樓層/社會(huì )功能/直升電梯編號/衛生間等標識清晰度;衛生間優(yōu)雅品質(zhì),做到不缺紙、不缺洗手液、冬季有溫水、無(wú)異味、小便槽/馬桶無(wú)破損、隔間門(mén)可舒適關(guān)閉鎖止。

4、常態(tài)運營(yíng)升級系統

4.1全面導入系統化商業(yè)運營(yíng)管理體系。

日巡場(chǎng)制度、銷(xiāo)售日報,全館生意月度分析(銷(xiāo)售排名)、客流走勢分析、銷(xiāo)售轉化及客單價(jià)分析、經(jīng)營(yíng)虧損租戶(hù)幫扶及招商預警、多經(jīng)收入開(kāi)發(fā)、會(huì )員及社群運營(yíng)分析優(yōu)化、租賃及回款、執行過(guò)程檢視、運營(yíng)月報(業(yè)主方版及商戶(hù)版)、商家月會(huì )及新店員工培訓

4.2特定渠道開(kāi)發(fā)策略,建立和銀行、政府公用事業(yè)部部門(mén)的集團消費聯(lián)動(dòng)。

4.3落地城市消費升級、品牌升級招商&加盟體系,通過(guò)和優(yōu)質(zhì)連鎖品牌的加盟投資體系保持順暢溝通,為項目引入更多優(yōu)質(zhì)連鎖品牌。

4.3周邊租賃市場(chǎng)、消費市場(chǎng)、友商運營(yíng)情況月度調研分析;城市規劃、重大事件、外部交通優(yōu)化跟蹤分析及優(yōu)化方案制定。

商業(yè)運營(yíng)成功的九大核心系統模塊

5、線(xiàn)上平臺塑造系統

線(xiàn)上頭部平臺項目官方空間規劃、設計,并長(cháng)時(shí)期做到區域熱度前三,持續更新,維系好評。

公眾號、微視、抖音、小紅書(shū)立體組合,有創(chuàng )意的持續更新。

社群拉新及運營(yíng),將社群用戶(hù)量做到線(xiàn)下日均客流量水平,通過(guò)單品爆款、優(yōu)惠券、PR活動(dòng)、異業(yè)資源的高頻投放,提升社群的活躍度和銷(xiāo)售轉化率,力爭做到為場(chǎng)內租戶(hù)再造一個(gè)線(xiàn)上商城,實(shí)現項目銷(xiāo)售在時(shí)間、空間方面的物理界限突破。

6、營(yíng)銷(xiāo)推廣系統

客流向上、品牌向上、銷(xiāo)售增長(cháng)、長(cháng)期價(jià)值事件&獨有節日塑造是營(yíng)銷(xiāo)推廣的核心目標。

執行預算管理,預算范圍內追求營(yíng)銷(xiāo)推廣的經(jīng)營(yíng)價(jià)值

減少廣告投放,減少現金促銷(xiāo)投入,以推動(dòng)場(chǎng)內租戶(hù)包裝和優(yōu)惠為主

減少購買(mǎi)活動(dòng)支出,加大異業(yè)資源整合力度

年度營(yíng)銷(xiāo)推廣跟隨節日、民俗、特定假期時(shí)間線(xiàn)展開(kāi),努力包裝特定時(shí)間的項目社會(huì )公共事件,形成區域公眾記憶點(diǎn)。

加大對線(xiàn)上推廣的資源傾斜,將線(xiàn)下活動(dòng)直播或回顧作為提升項目熱度的常態(tài)動(dòng)作。

推廣活動(dòng)的全程記錄和剪輯,后評估、優(yōu)化總結,持續推動(dòng)特定營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的產(chǎn)品化,實(shí)現推廣活動(dòng)對外價(jià)值包裝和出售。

商業(yè)運營(yíng)成功的九大核心系統模塊

7、動(dòng)態(tài)招商系統

項目?jì)壬?jīng)營(yíng)態(tài)勢及外部競爭情況的動(dòng)態(tài)評估本案招商取勢(救場(chǎng)維穩OR提檔升級OR主題聚焦)

梳理出當年最大的招商值(空鋪、6個(gè)月臨期鋪、經(jīng)營(yíng)虧損鋪及欠費商鋪、多經(jīng)點(diǎn)位、目標調整鋪位之和),結合業(yè)態(tài)結構優(yōu)化、品牌組合優(yōu)化,制定出詳細的招商進(jìn)度計劃。

租賃政策&租金模式緊貼租賃市場(chǎng)需求

將運營(yíng)管理過(guò)程成果、營(yíng)銷(xiāo)推廣成果、營(yíng)銷(xiāo)推廣露出機會(huì )均作為招商拉力

持續放大每一次招商成果價(jià)值輸出,形成增強回路

8、基礎物業(yè)管理系統

安全、整潔、合規、成本優(yōu)化、亮化工程是基礎物業(yè)管理的核心目標。

完備的保險體系建立,轉嫁經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險

全館能耗精細化管理,重點(diǎn)是空調、電梯、照明的動(dòng)態(tài)控制及舒適度保障。

保安、保潔在滿(mǎn)足標準的情況下,逐步探索人員優(yōu)化削減的路徑(機具化、智能化、監控覆蓋)

消防系統維保及正常運行,預防為主,消除火災隱患。

謹慎投入工程改造,工程改造投入必須指向長(cháng)期價(jià)值創(chuàng )造。

9、政府關(guān)系運營(yíng)系統

建立和屬地政府招商局、商務(wù)局、管委會(huì )、街道、市場(chǎng)監督局、消防管理、交巡警、派出所等職能部門(mén)的常態(tài)溝通匯報關(guān)系,為項目營(yíng)造良性、積極的政商環(huán)境。

爭取項目招商運營(yíng)的良好外部條件,招商促進(jìn)和獎勵、寬松積極的市政管理條件。

這九大模塊幾乎囊括了商業(yè)運營(yíng)的全貌,除了資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、估值和處置之外。它們?yōu)橛?年以上經(jīng)驗的商業(yè)管理從業(yè)者提供了一個(gè)全面的商業(yè)認知架構,作為其構建商業(yè)理解的總綱、索引或藍圖,使他們能夠超越崗位限制帶來(lái)的局部視角。

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