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地王陰影下:房企城市投資邏輯與資源搶奪

來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng) 2016年07月09日 閱讀()

地王陰影下:房企城市投資邏輯與資源搶奪

剛剛過(guò)去的上半年,成為了房企業(yè)績(jì)最好的半年,也是地王扎堆、數量和頻次創(chuàng )新高的半年。

7月7日,克而瑞研究中心舉辦的第18屆地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會(huì )上,“對于上半年的樓市,‘火爆’是公認的核心詞?!笨硕鹦畔⒓瘓F高級副總裁于丹丹總結道。不過(guò),于丹丹同時(shí)強調,如果基于一季度看二季度,之前上漲過(guò)于厲害的城市,已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行理性回調。但主要集中于某些熱點(diǎn)二線(xiàn)城市,如合肥、蘇州等。

7月8日,南京土拍10幅土地中,8幅宅地有6幅直接熔斷終止出讓?,F場(chǎng)40多家房企參與拍賣(mài),旭輝、保利、萬(wàn)科、金地、新城等房企一口氣報名參與8幅宅地競拍。

蜂擁拿地背后,是市場(chǎng)的微妙變化。房企一方面轉戰金融屬性,另一方面在項目操作上更趨于靈活,合作開(kāi)發(fā)、小股操盤(pán)等開(kāi)發(fā)模式逐漸抬頭。

資本推助地王集中

對房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),2016年上半年成為了史上最好的半年,無(wú)論從行業(yè)指標還是房企業(yè)績(jì)來(lái)看都是如此。

CRIC數據顯示,今年上半年市場(chǎng)整體延續了2015年下半年以來(lái)的火熱行情。其中,57座城市商品住宅成交2.06億平方米,同比增長(cháng)33%,各線(xiàn)城市出現普漲現象;二線(xiàn)熱點(diǎn)城市表現尤為突出,領(lǐng)漲全國。

另外一方面,得益于市場(chǎng)熱度,房企在2016年上半年都取得了不錯業(yè)績(jì)??硕鹧芯恐行陌l(fā)布的《2016年上半年房企銷(xiāo)售TOP100排行榜》顯示,前十強門(mén)檻超過(guò)500億元,第一名萬(wàn)科達到1900億元,而50強門(mén)檻也達到138億元。

這其中,TOP5房企銷(xiāo)售金額均突破千億,而去年同期僅一家。在此形勢下,預計全年TOP5房企銷(xiāo)售額都將超過(guò)2000億元。

市場(chǎng)的火爆帶來(lái)了土地成交量?jì)r(jià)雙漲,上半年也成為了地王扎堆、數量和頻次創(chuàng )新高的半年。

二季度,全國經(jīng)營(yíng)性土地成交金額4690億元,同比大增104%,而上半年全國共計成交110宗總價(jià)、單價(jià)地王,短短半年即已超過(guò)2009年的72幅,刷新了年度地王數量紀錄。

“克而瑞提了一個(gè)地王潮的現象,這也是比較貼切的?,F在資本充裕,又比往年成本更低,想發(fā)展的企業(yè)這么多,潮水肯定就比較兇,地王潮就是這樣形成的?!碧┖碳瘓F副總裁兼品牌總經(jīng)理沈力男說(shuō)。

對此,易居(中國)執行總裁、克而瑞信息集團董事長(cháng)丁祖昱在另一個(gè)層面評論表示,“關(guān)于地王,我有一個(gè)基本的判斷。地王不是遍地開(kāi)花,而是集中度越來(lái)越高,個(gè)別熱點(diǎn)城市例如廣州一塊地王都沒(méi)有出現。另一方面,拿地王的公司比較集中,更多是有金融背景的國企、央企,還有一部分當地龍頭企業(yè)?!?/p>

2015年底,有機構對上海土地市場(chǎng)做了一個(gè)統計,全年有100多家企業(yè)在上海拿地,最后僅逾40家企業(yè)成功獲取土地,這也在一定程度上反映出房企對城市選擇的同質(zhì)化太明顯。

資源搶奪

地王集中度高,表明企業(yè)在熱點(diǎn)城市搶占市場(chǎng)占有率的心態(tài)。

在拿地兇猛的房企中,閩系無(wú)疑是最耀眼的一部分。陽(yáng)光城集團首席財務(wù)官兼首席營(yíng)銷(xiāo)官辛琦解釋道,“我覺(jué)得這反映出目前國內有安全度的城市在縮水。這導致眾多開(kāi)發(fā)商集中在有安全度的城市,主要是四個(gè)一線(xiàn)城市,以及大概8-16個(gè)強二線(xiàn)(拿地布局)?!?/p>

“一般地王誕生之后,政策就會(huì )逐步收緊。從過(guò)去幾輪周期來(lái)講都是這樣?!睆V發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員樂(lè )加棟經(jīng)過(guò)研究判斷,2016年的地產(chǎn)周期是處于量?jì)r(jià)齊升到最后量跌價(jià)升的周期過(guò)渡,到2017年將會(huì )出現量?jì)r(jià)齊跌。

融僑集團副總裁兼首席投資官康紅恩對此也有類(lèi)似看法。

“總結從去年下半年到現在,只有一個(gè)詞,就是‘洗牌’。兩三年以后會(huì )發(fā)生非常大的變化?!彼硎?。

事實(shí)上,在經(jīng)歷了一次發(fā)展高峰之后,面對當前復雜的行業(yè)環(huán)境,房企早已開(kāi)始理性布局未來(lái)發(fā)展。這其中,不得不提到的依然是城市投資策略。

正榮集團總裁助理劉翔強調要在地產(chǎn)周期中尋找“反周期”。

“房地產(chǎn)三年一周期,一定會(huì )出現波動(dòng)??赡苊髂晔且粋€(gè)調控周期,量?jì)r(jià)下跌,土地市場(chǎng)會(huì )出現機會(huì )。我們不放過(guò)一次機會(huì ),但是也不瘋狂拿地?!?/p>

在招拍掛之外尋找資源也成為房企共識,收購兼并成為其中主流方式之一,辛琦表示。

樂(lè )加棟認為,“地王”是房地產(chǎn)小周期下土地供需變化的輪回。因為地產(chǎn)政策變化太快,地產(chǎn)行業(yè)在宏觀(guān)經(jīng)濟中的作用不可小覷,也因此造成了會(huì )有3年一個(gè)小周期的變化。每一輪地王的產(chǎn)生,背后都有一個(gè)貨幣寬松周期。本輪貨幣周期共6次降息6次降準,市場(chǎng)流動(dòng)性明顯,但每輪資金進(jìn)入土地市場(chǎng)的渠道有所差別。

此外,本輪“地王”整體資金成本處于低位,其中央企、國企資金成本優(yōu)勢顯著(zhù)。在資產(chǎn)荒背景下,尋求較高收益的各類(lèi)資金借道資產(chǎn)管理公司、基金公司通過(guò)參與房企土地投資、上市房企定增等方式進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)。

上述業(yè)內人士均指出,房地產(chǎn)離不開(kāi)資金杠桿與金融手段,尤其是地王涌現的上半年,資金杠桿更加明顯。

平安證券一名人士透露,地王背后是房企合作開(kāi)發(fā)的趨勢,蘇州一個(gè)高端項目,合作方就有12家之多?!霸诤芏嗤僚默F場(chǎng),由于競爭激烈,有的房企也自發(fā)達成一致意見(jiàn),為了不出現過(guò)多舉牌房企,而多家合作的局面?!?/p>

這也在一定程度上給中小型房企帶來(lái)壓力。

融僑集團康紅恩指出,大企業(yè)的模式對于成長(cháng)型房企而言很難復制,中小企業(yè)的試錯成本將越來(lái)越高?!斑^(guò)去我們拿地,有時(shí)十個(gè)億就可以搞定,現在十個(gè)億的地基本都到了三十個(gè)億的價(jià)格,所以說(shuō)中小企業(yè)如果犯錯誤,代價(jià)會(huì )越來(lái)越大,成本會(huì )越來(lái)越高,試錯余地和空間越來(lái)越小?!?/p>

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